hamzevich (hamzevich) wrote,
hamzevich
hamzevich

А чем мы хуже немцев?

Нормальный россиянин «выбирает сердцем» и радуется, когда политики говорят приятные слова. Немцу, конечно, тоже ласковое слово приятно, но при этом он немедля берёт в руки калькулятор и пять минут тратит на перевод приятных слов в язык цифр. Потом говорит: «Этот политик пытается нас наебать! Поищу другого». А мы калькулятором пользоваться не умеем, что ли?[Попробуем посчитать?]
Для «разбора полетов» возьмем идеальный пример – капитально отремонтированную в полном объёме пятиэтажную, четырех подъездную хрущевку №1/43 по ул.Юбилейная

Берем, озвученную администрацией стоимость ремонта «свыше 11 миллионов рублей».  Далее берем ВСН-58-88(р) Госкомархитектуры, ищем в соответствующей типу дома строке нормативный срок постановки на следующий капремонт 20 лет.
Принимаем допущение, что за двадцать лет не изменятся ни стоимость ремонта – 11 000 000 руб., ни величина сборов с жильцов дома по статье «капремонт» - 5 руб. с кв.м.
Определяем жилую площадь дома, удовлетворяющую поставленной задаче – отремонтировать дом в следующий раз за счет жильцов (только за их счет, ибо, завершив первый капремонт, государство погасило свой приватизационный долг перед жильцами этого дома полностью)
11 000 000 руб. : 20 лет :12 месяцев : 5 руб.с кв.м. = 9 166,67кв.м.
Т.е. получается, что при такой цене ремонта и сборов,  нашему дому малость не хватает жилплощади, чтоб накопить на очередной ремонт.
Ладно, сделаем ещё одно допущение: отодвинем срок очередного ремонта вдвое дальше от нормативного, ведь не развалился дом без ремонта с 1961 года, простоит, авось, и еще 40 лет с тем же уходом.
9 166,67кв.м. : 2 = 4 583,33кв.м.
Вот ведь незадача! Всё равно собранных даже за два срока денег на один ремонт не хватит!
Не знаю, какая площадь этажа в этом проекте – где-то между 600 и 700кв.м., полагаю. Ладно, возьмем по максимуму 700кв.м. х 5 этажей = 3 500кв.м.
Получается, чтобы набрать требуемую для очередного капремонта сумму за сорок лет, этому пятиэтажному дому не хватает сборов ещё с полутора этажей площади. А чтобы сделать ремонт пятиэтажки в нормативные двадцать лет, нужно собирать деньги ещё с 8(восьми!) этажей дополнительно.
Т.е. у хозяев этого дома есть четыре варианта действий:
1) привести величину сбора на капремонт в соответствие со стоимостью ремонта и нормативом, т.е. увеличить в 2,6 раза;
2) сохранить минимальную величину сбора, но, поискав других подрядчиков и поставщиков, снизить затраты на ремонт соответственно в 2,6 раза;
3) снести убыточный дом и построить на этой земле безубыточный, т.е. с большей этажностью;
4) считать объект планово-убыточным и дофинансировать ремонт из других источников.
     Если дом находится в собственности жильцов (51% площади квартир приватизированы), четвертый вариант отпадает: для того государство и провело приватизацию, чтоб избавиться от этой обузы.
     По третьему варианту пошло правительство Москвы со своими недоремонтированными хрущевками. Все московские пятиэтажки последние двадцать лет получали лишь ремонт отдельных систем, а не полный объём капремонта, в отличии от нашего примера на Юбилейной 1/43. Однако, то, что видимо, разумно в условиях Москвы,  неприемлемо в Казани (и совершенно неприемлемо в других городах России, кроме Питера, возможно): у нас доля хрущоб в объёме жилфонда гораздо выше, а стоимость земли значительно ниже. Инвесторы-строители у нас не готовы оплачивать переселение жильцов.
     Если домом управляют жильцы, организованные в ТСЖ, то остается, лишь комбинация из первых двух вариантов. Что, в общем-то, вполне реально: по свидетельству знакомых председателей ТСЖ, цены за ремонт штатными подрядчиками УК завышаются более чем в два раза.
     Если жильцы не участвуют в непосредственном управлении своей собственностью, а передоверили управление УК, то появляется пятый вариант, не укладывающийся в логику собственника.
     Реальным хозяином-распорядителем при этом оказываются не УК, и не собственники, а Администрация, ибо фонды капремонта ещё в 2010 году выведены из распоряжения УК в распоряжение ГИСУ (сейчас это называется «региональный оператор»).
     При таком раскладе жильцы малоэтажных, бесперспективных домов, оказываются в роли доноров ремонта многоэтажек,  и столкнуться со временем со стабильным снижением стоимости своих квартир, стремящейся к нулю к моменту признания домов аварийными.
     В малоэтажках будет проводиться только выборочный ремонт отдельных, наиболее изношенных инженерных систем, выравнивая процесс старения дома. Затраты будут в рамках величины сбора на капремонт конкретного дома.
     Это будет происходить до тех пор, пока народ не привыкнет, что муниципалитет бесплатных квартир больше не дает, что приобретение нового жилья возможно только по двум вариантам –
1)      по рыночной стоимости;
2)      по ипотеке, т.е. выплачивая банку двойную стоимость квартиры.
Перспектива такая: в один, далеко не прекрасный день (когда найдется застройщик, желающий освоить именно этот участок), дом будет признан аварийным, что означает всего лишь прекращение обязанности жильцов платить в фонд капитального ремонта. Накоплений в Региональном фонде к тому времени как раз окажется достаточно, чтоб оплатить снос дома, что является обязанностью собственника.  Далее – оформление ипотеки с зачетом, остающейся у жильцов собственности, первоначальным взносом. Стоимость квартиры = 0, стоимость участка земли у неорганизованных собственников будет зачтена по кадастровой стоимости, которая, как уже показывает опыт, может существенно отличаться от рыночной в нужный момент, в нужную сторону.
     Всё возвращается на круги своя – кто был ничем до приватизации, тот ничем и выйдет – без собственности, но с огромным долгом банку и квартплатой, уже не копеечной, как до приватизации, а реально соответствующей стоимости содержания и ремонта жилья + интерес его собственника.
     Впрочем, для смягчения этой картины власть, возможно, проведет реприватизацию общедомовой собственности в домах, управляемых УК, и будет развивать систему арендного жилья различных степеней комфортности.
     Т.е. возвращается советская система псевдо собственности квартир (разменивавшихся гражданами официально без денег, но с расчетом из-под полы) только с легализованными расчетами; дешевых ведомственных общежитий и служебного жилья с более высокой оплатой.
     Жильцы, создавшие реальные ТСЖ (а не монстры-ТСЖ «Азино», или ТСЖ «Центр») окажутся реальными собственниками, соответствующими прежним пайщикам ЖСК, только с собственностью и на землю. На этом реформа ЖКХ закончиться – жилой сектор наконец-то перейдет на самоокупаемость.
    А пока, поскольку мы – не немцы, мы будем говорить, как один из комментаторов предыдущего поста:
Да фигня всё это. Наш народ на такие мелочи внимания не уделяет :))
Впрочем, как и я тоже :))
Вот когда разваливаться начнет, вот тогда и выйдем на улицу :))


Tags: капремонт
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 41 comments