hamzevich (hamzevich) wrote,
hamzevich
hamzevich

  • Music:

Новый фактор в оценке квартир на вторичном рынке

подкидывает россиянам Жилищный кодекс РФ. Отныне  свежо отремонтированный вид дома должен настораживать покупателя квартиры так же, как сейчас настораживает разумных девушек наличие дорогой иномарки у парня. И по той же причине – а не закредитован ли он?!

В наших краях восьмой год успешно идет региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов, развернутая после завершения освоения федеральных средств, выделенных Москвой в 2007-2008 годах  на программы "Капитальный ремонт" и "Ветхое жильё"
[Листовка Горисполкома 2010г.]

Пора оценить некоторые аспекты этой программы, продолжаемой ныне Региональным оператором капитального ремонта, теперь уже по принятому Федеральному закону. Для рассмотрения беру соседний дом[который вижу каждый день]

, отремонтированный по Краткосрочному плану в 2017 году. Технически это выглядит так[извлечения с портала Правительства РТ]
Смотрим строку 315 «Приложение №5 к Краткосрочному плану реализации Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Татарстан, утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 31.12.2013 №1146, в 2017 году» г.Казань, Кировский район, ул.Ильича, д.38
Год ввода в эксплуатацию - 1954
Год завершения последнего капитального ремонта - 1954
Материал стен  - кирпичные
Общая площадь МКД – всего  2053,60 кв.метр
Площадь помещений многоквартирного дома – 1864,63 кв.м.
Вид ремонта – частичный
Перейдем в Приложение №3, посмотрим , что там ремонтируют (строка тоже №315):
Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения
765 пог.метров  2 644 641,74 руб.
Ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения 145пог.метров      390 691,77 руб.
Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения
160 пог.метров     558 684,92 руб.
Ремонт крыш, в том числе переустройство невентилируемой крыши на              вентилируемую крышу
1060 кв.метров  3 324 015,03 руб.
Осуществление  строительного  контроля   –   69 180,34 руб.
Стоимость капитального ремонта – всего – 6 987 213,80 руб.

И все. Не отремонтирована система электроснабжения, нет ремонта фасадов, фундамента, подвалов, отмостки, тротуаров, установки приборов учета и регулирования. Нет и ремонта подъездов.

А вот, интересующее нас, финансирование работ:

За счет средств бюджета субъекта Российской Федерации – 1 962 284,93руб.

За счет средств местного бюджета -                                          1 284 550,07руб.

За счет средств ТСЖ, других кооперативов либо

собственников помещений в МКД  -                                         3 740 378,80руб.

С первой суммой все понятно – в два миллиона рублей наше государство оценило свой долг перед жильцами «рабочей сталинки» в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»

Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/

То, что государство считает на этом свой приватизационный долг погашенным ясно из ответа мне на запрос по моему родному дому

[ответ Администрации]




Со второй суммой - 1 284 550,07руб., поступившей из местного бюджета, вопросов больше чем ответов. Договоры приватизации с жильцами Ильича 38 заключал муниципалитет, однако, на момент принятия ФЗ "О приватизации" существовало ещё МПС СССР, построившее этот дом (как и мой) для своих работников и передавшее его новому "наймодателю" - муниципалитету в рамках реорганизации в ОАО "РЖД", разумеется, без фондов капремонта.
Не знаю, по этой причине, или какой другой, но муниципалитет отнюдь не рассматривает свой взнос погашением не исполненной ранее "обязанности предыдущего собственника помещений в многоквартирном доме". И, судя по упомянутому ответу Администрации по моему дому, где-то в недрах муниципальных служб фиксируется задолженность каждого дома муниципалитету.
Мне не известны нормативные акты, принятые по этой теме, и как муниципалитет будет взыскивать  этот долг, я не знаю. Но могу предположить,

[по информации из соседнего города - Зеленодольска]

"Согласно программе переселения из аварийного жилья, на каждый квадратный метр аварийного жилья власти выделяют 11 тысяч 22 рубля. На деле зеленодольцам дают и то меньше, так как власти уже выкупили землю под их домами. Жители могут получить по три-пять тысяч рублей. За однокомнатную квартиру — 99-165 тысяч рублей."
https://www.idelreal.org/a/invalid-versus-vlast/28677088.html

что эти средства будут учтены при сносе дома уменьшением компенсации за землю.
Зато с третьей суммой - 3 740 378,80руб., выданной Региональным оператором, полная законодательная ясность. Средства по отдельной строке в платежках «Капитальный ремонт» собираются на счетах ГИСУ – Регионального оператора с мая 2006 года. и за десять лет сборов жильцы Ильича,38 собрали в фонд ремонта своего дома всего около полумиллиона рублей (по существовавшим в этот период размерам платы). Следовательно, 3,2 миллиона - средства, временно позаимствованные, из поступлений от других домов Казани, ожидающих свои ремонты в будущем, и Региональный фонд обязан взыскать их с Ильича,38 в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ:

Статья 182. 7. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Следовательно, отныне по строке «Капитальный ремонт» этому дому необходимо не только собирать средства на следующий ремонт – в году 2047, но и гасить долг за ремонт 2017.
При установленном ныне в Казани сборе 5,85 руб. с кв.метра сумма годового сбора с 1864,63 кв.м. составит 130 897,03руб. Т.е. срок возмещения средств израсходованных на ремонт оказывается – 24,5 года. Сумма накопления в фонд очередного ремонта за оставшиеся 5,5 лет составит 0,7 миллиона, что окажется на порядок ниже суммы, минимально необходимой  для ремонта.
     Для обеспечения  в 2047г. только частичного ремонта в том же объеме, что и в 2017г. необходимо уже в 2018 увеличить сбор по строке «Капитальный ремонт» втрое (с ежегодной индексацией, учитывающей рост расценок подрядных организаций).
     Втрое, это только для ремонта отдельных инженерных систем. Для полного ремонта потребуется увеличение сбора в пять-шесть раз.
     Впрочем, это не обязательно, если жильцы согласятся и дальше ходить через неотремонтированные подъезды[по нашим меркам - вполне терпимо]




. Достаточно будет увеличить сбор на величину, обеспечивающую регулярный ремонт фасада, видимого с улицы[фото фасада]

Ибо, рано или поздно, Управляющая организация получит такое же предписание Надзорного органа, какое получил мой дом[предписание]





Забавно, но, отныне чем лучше будет выглядеть сталинка иль хрущевка, тем выше окажется квартплата жильцов.
Tags: ЖКХ, Корявый закон, капремонт
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 31 comments